ניתוח שכונת עג'מי – מצב נוכחי ומצב עתידי

שכונת עג'מי ביפו חווה בשנים האחרונות פיתוח מואץ שמתבטא בעליה ברמת המחירים

כתבה אינפורמטיבית מטעם שפר-צרויה נדל"ן

שכונת עג'מי, יחד עם שכונת גבעת עליה הצמודה אליה מדרום, מתפרסת על כ-1000 דונם, מתוכם כ-300 דונם ברצועת החוף, כ-300 דונם נוספים המיועדים לשטחי ציבור, והיתרה - למגורים.
למרות שאין נתונים רשמיים מעודכנים לגבי מספר התושבים בשכונה, ההערכות השונות מדברות על בין 6,000 ל-7,000 תושבים.

עג'מי רחוקה בקו אווירי כקילומטר אחד בלבד מנווה צדק היוקרתית, ודומה לה במאפיינים נוספים:
1. קירבה לחוף הים.
2. השילוב של מגרשים קטנים ותב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרת בניה של מבנים בגובה של עד 2.5-3.5 קומות בלבד, יוצר שכונת מגורים שקטה ופסטורלית שמושכת אליה אוכלוסיה אמידה שמחפשת איכות חיים.

בנוסף, לעג'מי מספר יתרונות על פני אחותה הנחשקת, נווה צדק:

נוף לים

עג'מי וגבעת עליה פרושות לאורך כל רצועת החוף המרהיבה של יפו שנשארה בתולית ונקייה מבניה לגובה, כך שמחלק נכבד של הדירות בעג'מי נשקף נוף יפיפה ופתוח לים. מאחר שחלקים נרחבים מעג'מי בנויים על מדרון מחד, ותכנית המתאר של תל אביב תא/5000, אוסרת על בניה חדשה ממערב לרחוב קדם מאידך, מבטיחים שהנוף לים יישמר בחלק לא מבוטל מהדירות.
עומת זאת בנווה צדק, מרבית קו החוף מוסתר ע"י מגדלים, והנוף לים הינו נחלתן של חלק קטן מהדירות וגם אז מדובר בנוף חלקי לים שיצטמצם עוד יותר בעקבות הבניה הצפויה במתחם כרמלית ודומה משם בהמשך רחוב הרברט סמואל.

נגישות לים

נווה צדק מופרדת מהים

שכונת עג'מי חוברת לים דרך פארק מדרון יפו המרהיב ביופיו שלאורכו עוברת טיילת המובילה כמעט עד לבת ים. הגישה לחוף הים מכל מקום בעג'מי, קלה ומהירה.
לעג'מי יש חוף ים צמוד משלה. נקודה!
לעומת זאת, נווה צדק מופרדת מהים בכבישים סואנים ואין אפשרות לילדים, למשל, להתהלך בין החוף לבית ללא השגחה.

צפיפות

פארק מדרון יפו

כ-43% מהשטח בעג'מי (לא כולל רצועת החוף) מיועד לשטחי ציבור: מבני ציבור, דרכים (כבישים, מדרכות, וחניה) ושצ"פ (גינות ציבוריות ושטחים פתוחים).
לעומת זאת בנווה צדק קיימים מעט מאוד שטחים פתוחים ומבני ציבור (כ-20% בלבד מהשטחים בשכונה), דבר שהופך את השכונה לצפופה מאוד ביחס לעג'מי.   

מבלים ואיכות חיי התושבים

מבלים בלב נווה צדק

הרוב המוחלט של מקומות הבילוי בעג'מי מתרכז בשוליים המערביים של השכונה, ותנועת המבלים כמעט ואינה מורגשת בחלקם הארי של בתי המגורים.
בנווה צדק מפוזרים המסעדות ומקומות הבילוי ברחבי השכונה, דבר שפוגע באיכות החיים של התושבים.

מחירים:
בשלוש השנים האחרונות אנו עדים לעליית מחירים מתמשכת של כ-30% בממוצע במחירי הדירות בעג'מי. עם זאת, נכון להיום דירות בעג'מי עדיין מתומחרות בחסר, בכל מדד השוואתי.
ממזרח לעג'מי, ברחוב יהודה הימית לדוגמה, בוצעו בחצי שנה האחרונה עסקאות בפרויקטים חדשים במחיר ממוצע של כ-40 אלף ₪ למ"ר אקוויוולנטי (שטח הדירה + 50% משטח המרפסת).
דרומית משם, במתחם ירחינאי – ציהת"לי (שנמצא מזרחית לשכונת עג'מי ודרומית לרחוב ארליך) בוצעו עסקאות באותה התקופה במחיר ממוצע של כ-35 אלף ₪ למ"ר אקוויוולנטי.
מיותר לציין כי לדירות שנמכרו לא היה נוף לים.

השוואת מחירים בין נווה צדק לעג'מי

לעומת זאת ברוב האזורים בעג'מי, מחירי דירות נעים בין 30-40 אלף ₪ למ"ר אקוויולנטי, וזאת גם כשמדובר בדירות עם נוף מרהיב לים.
יוצאות מן הכלל זה הן השכונה המארונית בצפון עג'מי ודירות שנמצאות ברחוב קדם בקו ראשון לים, שם המחירים חצו כבר את רמת ה-45 אלף ₪ למ"ר.

לשם השוואה – אם נבדוק את מחירי הדירות בשכונת נווה צדק או ברחובות אחרים בתל אביב, הסמוכים לים בקו שני או שלישי, נגלה שרמת המחירים באזורים אלו גבוהה בכ-30% מאשר במרכז ת"א (למעט רוטשילד).
לפיכך היינו מצפים שרמת המחירים בעג'מי תהיה גבוהה יותר בכ-30% יחסית למחירים ביהודה הימית או במתחם ציהת"לי, אלא שבפועל רמת המחירים בעג'מי נמוכה יותר מאשר באזורים אלו.
כמו כן מחירי דירות חדשות בעג'מי (ללא השכונה המרונית ודירות בקו ראשון לים על קדם) נמוכים ביותר מ-40% ולעומת מחירי דירות חדשות בשכונת נווה צדק ובאזורים של קו שני-שלישי לים בת"א.